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何巍:建筑设计如何符合商业地产开发商的营销策略

2016-08-10 17:18  来源:中国钢结构资讯网   编辑:admin  点击:次   [我要评论]

  那天的鹏友会地产圈周三聚,关于建筑设计如何符合商业地产开发的营销策略,兄弟写了短文《为什么今天唯有我没有鼓掌?》;但是,对项目的主题,没有正面讨论。
  
  最近,陆陆续续整理了兄弟这些年实践的一些观点,供业内人士参考,批驳!
  
  1、我的第一个观点,范畴的定义:
  
  建筑设计是开发项目的技术策略。
  
  定位是开发项目的市场策略。
  
  这两个策略全过程相辅相成:
  
  定位在前,提需求,定目标方向;建筑设计在后,重落实,求新求变。
  
  2、谈一个经历:
  
  有一次做一个商业项目的概念,在没有严格的定位的情况下,方案被迫出来了,走了一大步。但是我们的项目的操盘手说道:基本还是可以,但是没有亮点!
  
  在这种情况下,我们的团队对我们的概念方案进行了突出亮点的包装,比较多的引用了我们团队前些年做的一个研究——《注重体验的商业地产》中大量的内容,针对项目的情况,去粗存精,作了全面地梳理和整合。
  
  新调整的方案,我们的业主和操盘手基本上就接受了。
  
  其实,我们的亮点,或者说开发商业主、操盘手关注的,很多不完全是建筑设计范畴的事了。这也就引入了我的第二个观点:
  
  开发项目的技术策略,已经从建筑设计扩展到室内设计、景观设计、商环境设计、标识设计、智能化设计等等很多的延伸的领域了。
  
  3、  这就引出了我的第三个观点:
  
  理想的建设项目的技术实现依赖一个模式——建筑师负责制。
  
  建筑师负责制是一种国际化的建设管理模式,让项目建筑师对项目的建筑、室内、景观、标识、智能化等等全部的建设技术、经济、性能等方面进行全面地管理,能够最好地达到项目的系统性的技术目标,同时真正达到与定位的全面配合。
  
  典型的建筑师负责制不是在商业建筑领域,最突出的是在公共建筑,特别是国际大师们最为活跃的文化类公共建筑中。
  
  我经常说,贝聿铭先生的作品为什么是大师作品?除了他的建筑设计是贝聿铭标准的大师作品,他的室内设计、景观设计、商环境设计、标识设计、艺术品展陈设计全部是贝聿铭标准的大师作品。这就是成就经典项目的建筑师负责制能够达到的高度。
  
  在中国,在项目的建设模式中,发生了一定的变化。
  
  在住宅项目方面:
  
  这个项目建筑师是由开发商的技术总负责人担任,所谓的情怀、温度、管控,都在他这个位置聚焦、管控。
  
  最典型的是绿城(包括蓝城)公司的技术总负责人,甚至于成都置信的杨亳先生。
  
  甚至于蓝城的主业,代建,一定程度上就是以一个公司的力量来做项目总建筑师,以工程公司的形式来执行、把控项目的总目标;从而形成自身的核心竞争力,从而有向外输出的资本。
  
  商业地产的技术总负责人,也在负责这方面的工作,只是可能由于商业项目的复杂性,这部分工作被肢解了,主要由各个商业地产项目的产品线负责人在统一控制。
  
  很多中小公司,没有这样的技术总负责人,来全面把控项目的技术定位走向;有建筑设计的项目负责人,又没有给予对应的责权利。
  
  因此,大多数情况下,项目总建筑师这个职位,要不是缺位,要不是职权被肢解,要不是技不配位。
  
  为什么中小公司、中小项目很难做得好,同时总是出现方方面面的问题,这是重要原因。
  
  4、前面,是项目顶层情况的鸟瞰,在具体的操作层面,建筑设计如何符合商业地产开发商的营销策略?
  
  首先,是一个工作配合问题。
  
  正如前述情况,如果开发商没有人来做内部的项目总建筑师。建筑设计公司需要多承担这方面的工作,把控项目的推进。
  
  同时,也需要开发公司充分尊重建筑设计公司的项目负责人;共同制定切实可行的各阶段工作计划,预留足够的时间;尊重项目的设计的阶段流程,充分沟通,各阶段解决各阶段的问题,减少设计的反复和责任的相互推诿。
  
  其次,如果开发商有成熟的产品线,主要需要回答好如下三个问题:
  
  问题1:如何最大程度上用好地形,用好项目周边的资源?
  
  问题2:如何更好配合定位及项目产品线的需求,同时如何求新求变?如何全面管控?
  
  问题3:如何更好地适应招商的需求与变化?
  
  再次,如果开发商没有成熟的产品线,那就还要补充三个问题:
  
  问题1:如何做好具有实操性和适度超前的项目定位?
  
  问题2:如何共同确定对应的项目设计任务书?
  
  问题3:如何让项目设计任务书和项目定位相互配合,同时,与全过程的设计工作相互校验,从而保证项目的市场目标和技术目标得以全面实现?

  来源:@何巍总建筑师

 

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